辦案紀實
 

　　2012年廣州的C女士從S公司購買了兩間商鋪，在辦理房産證期間将商鋪出租于第三人B公司，收取租金。2012-2014年期間因S公司與拆遷戶産生拆遷安置糾紛，法院判決C女士購買的兩間商鋪權屬歸于拆遷戶。鑒于S公司構成根本違約，标的商鋪無法辦理登記手續，C女士要求解除合同，并退回商鋪對價以及資金占用期間利息，法院照準。

　　不想一波未平，一波又(yòu)起，這邊C女士剛拿回商鋪款，那邊S公司以不當得利爲由，要求C女士返還其占有商鋪期間獲得的租金收益。

　　C女士納悶了，我拿自己的錢買的商鋪，去(qù)收租哪裏不對了，怎麽不當得利了？

　　S公司也很委屈，商鋪款退你了，利息退你了，商鋪跟你半毛錢關系沒有了，你憑什麽還把租金放(fàng)自己口袋裏呀？

　　S公司遂提起訴訟，C女士此時委托了北京市百瑞（上海）律師事務所的徐薇萍律師，徐律師攜手團隊成員(yuán)在對本案背景材料以及法理做深度剖析的基礎上，對本案做出研判，認爲C女士的租金收益不屬于不當得利，無需返還。

　　此後，不當得利案件發回重審一審、二審，S公司訴求均未獲得法院支持。

　　S公司不服，又(yòu)以合同損害賠償爲由提起訴訟，結果一審二審均敗訴，S公司遂向廣東省高院提起不當得利再審。在高院指令再審過程中，徐薇萍律師邀請中國政法大學李建偉教授，聯袂合辦本案，與李教授深入研讨和充分準備，經過激烈的庭審辯論，又(yòu)曆經漫長的4個月等待，C女士終于在6月29日拿到了終審勝訴的判決書(shū)。

　　維護當事人合法權益是(shì)我們畢生的工作。曆經10個訴訟程序再次勝訴，C女士對徐薇萍律師團隊的專業和敬業表達了真摯地感謝。而在這一波三折的訴訟曆程背後，本案對法治思想的理解以及法律關系的解讀，值得法律人玩(wán)味。現(xiàn)對本案複盤如下：

我方觀點
 

第一，買賣合同解除前，C女士支付全部價款，雖未辦理物權登記，但(dàn)不影響買賣合同的法律效力，C女士有權對商鋪使用、收益。将房屋出租并收取租金合法合理，顯然并非不當得利。

第二，本案訴争的法律關系實質上是(shì)對合同解除的後果進行清理。在合同法意義上，C女士收取的租金也不構成S開發商的任何損失。租金是(shì)C女士實現(xiàn)購買商鋪預期利益的體現(xiàn)，S公司收取C女士足額支付的價款後亦有收益的權利，并無損失。反而，如果說本案有損失，也是(shì)C女士因S開發商的違約行爲導緻合同目的不能實現(xiàn)——投資商鋪，獲得商鋪增值以及房租收入。

第三，在合同法理上從來不存在違約方在合同解除後要求非違約方賠償損害的規則，這是(shì)本案實體的終極實質問題！C女士不存在任何過錯，《合同法》第97條規定的合同解除後，如有損失的還可以請求賠償損失，此處的請求權人毫無疑問地指向非違約方。

辦案過程中，指令再審本案的XX法院再審裁定中說“本案應查明S公司的損失并依法認定C女士的法律責任”，這句話(huà)無疑給了我方代理律師很大壓力，對該指令作何理解将直接影響判決結果。通過我方與XX中院承辦法官積極深入地溝通後，對該指令的正确理解爲：要求再審法院查明租金是(shì)否屬于S公司的損失，以及損失是(shì)否由C女士承擔責任。

本案是(shì)與其他律所合作獲得成功的代表性案件之一，保護當事人的合法權益是(shì)代理人共同的追求！

徐薇萍 律師

北京市百瑞（上海）律師事務所  主任

執業20年，緻力于重大複雜(zá)商事争議(yì)解決

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執業領域：民商事、勞動争議(yì)、知(zhī)識産權領域商事仲裁與訴訟。擔任多家國企、民企、外資企業、高新科技、互聯網企業常年法律合規服務，對企業全生命周期合規管理具有豐富的實務經驗。

建所理念：堅持“專、精、特、新”的執業理念，遵循“在最擅長的領域做到最好”的發展戰略，爲客戶提供“設立+合規+訴訟+仲裁+執行+稅籌”六位一體全流程、全生命周期法律服務，最大限度保障客戶的合法權益。